不動産の時価評価、コンサルを専門とする
　    不動産鑑定士が開設した
相続不動産及び借地権等に関しての不動産総合問題解決サイトです。

 不動産鑑定士として専門性を活かし、皆様にお役に立つ情報を提供させて頂きます。

最後まで見て理解して下さい。
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　現在、特に都心部の土地価格はオリンピック開催の影響をうけ高値になり過ぎ、不動産市場は混乱し、本来の真の時価の把握が難しくなっています。

安易な対応は失敗の基です。最期まで読んで頂き、その道に特化した不動産鑑定士のアドバイスを受け的確な対応をして下さい。

たくみに寄ってくる不動産業者まがいの「地面師」には気を付けましょう。

     
     東京都、横浜市、川崎市を中心に業務展開している
     相続、借地権・底地の時価評価、コンサルに精通し
　　ている相続不動産相談センター
　（運営栄光神奈川鑑定）不動産鑑定士　
　　　　　　田邉　勝也
　　　ＴＥＬ　０４４－５８９－５４３６
　　　mail    k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp　


（不動産全般）

現在の不動産市場は二極化現象（立地条件、収益性が高い地域の不動産は需要が旺盛、反面劣る不動産は需要が付かない）が顕著になっており、そのうえ複数の土地価格が存在しているので売買等において真の時価を求めることが非常に難しくなっています。

売買,相続に当たっては売買当事者及び相続人自身がその不動産の真の時価を把握できてなく業者及び税理士の言いなりで売買、相続して大損しているのが多々見受けられます。

　不動産は種々の類型、個別性を保有しているので真の時価の把握は不動産鑑定士でも難しい状況です。
このようなバブル状態の中で真の時価を求め、後で後悔しない為にも業者及び税理士に持っていく前に不動産鑑定士に相談して下さい。

本鑑定前の不動産価格調査、意見書（セカンドオピニオン）で概算価格が把握出来ます。

不動産売買する場合（同族会社間、親族者間売買を含む）売却不動産の真の時価を把握する為の安価な報酬での不動産価格調査(簡易評価）をお勧めします。

土地等の不動産を購入する場合は若干の費用は掛かりますが現地に同行し、その購入予定不動産価額が適正な時価の範疇に入っているかどうかを確認する為の不動産価格調査、セカンドオピニオン調査をさせて頂いています。

以前、戸建て住宅購入予定者が業者の言いなりになって購入直前に相談来られました。真の時価を把握する限り大幅な割高不動産でしたが、同行し、割高不動産を購入前でストップすることができました。その後、適正な不動産を購入出来たと大変喜ばれています。
 

（相続関係）

相続土地の時価は法的には、不動産市場で正常な取引事情で売買が成立する可能性のあると定義されていますが、相続申告不動産案件に限っては担当税理士は国税当局が作成した簡便的な評価方法で（相続税路線価方式等）で求めた土地価格を「相続用のみなし時価」に置き換えて評価されています。

ですから不動産によってはこの「みなし時価」は不動産の真の時価と乖離して大損してしまうことを知っておいて下さい。

よって、担当税理士はこの簡便的評価方法しか適用できません。相続税申告業務は税理士しかできませんが、不動産鑑定士並みの評価技術能力は持っている税理士は少ないです。

税理士を選任する場合は必ず不動産鑑定士とタイアップし、アドバイスを受けているかどうかを確認して下さい。

税理士の選任が命取りになってしまいます。

全てとは言わないまでも、相続担当税理士の評価の知識、技術力等の不足の為に相続税申告、遺産分割で真の土地の時価が把握できてないことから本来はもっと安い土地価格で評価すべきものを高い土地価格で評価されています。また税務所の追認調査を回避するために意図的に税法上の特例での減額をしない評価をされているケースが非常に多く見受けられます。

このことが、相続人に多大な相続税の支払いをさせる原因及び争続やび裁判の原因にもなっています。

相続人は信頼おける担当税理士に依頼しているのだからまさかこのような状況になっているとは思っていませんでしょうが、非常にまづい状況に置かれているのは事実です。

それを裏付ける根拠がこれです。
相続税還付制度（相続後5年以内であれば再評価、再申告すれば相続税が還付される）を専門に業務している税理士が言うには「この制度を利用している70～８０％の方は還付されている」と自慢げに話されています。
不動産鑑定士の私はあきれてものがいえません。

要は、当初の相続申告での税理士の主に土地の評価が適正な評価がされていなかったことを暴露しています
真の時価評価を専門とする不動産鑑定士としてはこのような現状を打破するために頑張っていきます。

税理士の方々へ

相続税申告は税理士業務ですから税理士が中心に業務展開してもいいのですが、上記のようなことが多いので税理士は相続不動産の評価を相続税路線価方式等の税務評価に固守することなく、物件によっては不動産鑑定士のアドバイスを受けて市場時価の把握をするなり、更には不動産鑑定評価、不動産価格調査、セカンドオピニオンを併用して対応された方が最善であります。

現状のままですと相続人からの損害賠償の請求をされてしまいますので注意をした方が良いです。

相続人の方々へ
相続不動産は高額です。その不動産の評価いかんによって節税額が異なってしまいます。
税理士も多いですが相続専門の税理士は少ないです。ですから安易に税理士に委託するのではなく、そのその税理士が本当に相続の実務に精通しているかどうか、不動産鑑定士とタイアップしているかどうか等を見極めて委託しないと上記のような問題に陥れられてしまいます。

ではどうしたらいいのでしょうか

幣事務所では相続に精通した税理士等の専門家と業務提携していますので、相続税当初申告、相続税申告後の相続税還付申告の場合は幣事務所に相談して下さい。

相続不動産相談センター（運営栄光神奈川鑑定）
　　　　不動産鑑定士　不動産カウンセラー
　　　　　田邉　勝也
   　ＴＥＬ : ０４４－５８９－５４３６
　　　　　　０９０－９５６４－６１２１
　　mail   : k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp
 

（借地権関係）

旧借地法下での借地権・底地に関する問題は地主及び借地人の世代が変わったことで、親からの借地権・底地を引き継いだが、実務的な知識の修得が 出来てないことからお互いが自己主張し合いトラブルになっている関係が多くあります。

（サイト立ち上げ理由）
借地権にしても総合的なアドバイスができる専門家との関係が出来ていれば、問題解決が出来ているのですが、その道の専門家の人選を誤っていることから的確な判断が出来ず、結果的にはトラブルになっていることが多いのです。

そこで、真の時価評価、総合的なコンサルもできる不動産鑑定士、不動産カウンセラーとしてこのまずい状況を打破する為にこのサイトを立ち上げました。

長い経験と実績を持つて神奈川県川崎市で業務展開しています相続及び借地権・底地専門の相続不動産相談センターの（運営、栄光神奈川鑑定）不動産鑑定士・不動産カウンセラー　田邉勝也が皆様の立場に立ってお悩みを解決させて頂きます。