神奈川県川崎市で相続、借地権・底地専門の不動産鑑定士が不動産を正しく鑑定・コンサルをさせて頂きます

相続不動産相談センター(運営 栄光神奈川鑑定)

川崎市川崎区渡田向町20-3

受付時間:9:00〜18:00年内無休

お気軽にお問合せください

0445895436

トップページ


   不動産の時価評価、コンサルを専門とする
     不動産鑑定士が開設した
相続不動産及び借地権等に関しての不動産総合問題解決サイトです。

 不動産鑑定士として専門性を活かし、皆様にお役に立つ情報を提供させて頂きます。

最後まで見て理解して下さい。
  きっと為になります。
  更に左サイトにもクリックする
  ことをお勧めします。



 現在、特に都心部の土地価格はオリンピック開催の影響をうけ高値になり過ぎ、不動産市場は混乱し、本来の真の時価の把握が難しくなっています。

安易な対応は失敗の基です。最期まで読んで頂き、その道に特化した不動産鑑定士のアドバイスを受け的確な対応をして下さい。

たくみに寄ってくる不動産業者まがいの「地面師」には気を付けましょう。


     
     東京都、横浜市、川崎市を中心に業務展開している
     相続、
借地権・底地の時価評価、コンサルに精通し
  ている相続不動産相談センター
 (運営栄光神奈川鑑定)不動産鑑定士 
      田邉 勝也
   TEL 044-589-5436
   mail    k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp 



(不動産全般)

現在の不動産市場は二極化現象(立地条件、収益性が高い地域の不動産は需要が旺盛、反面劣る不動産は需要が付かない)が顕著になっており、そのうえ複数の土地価格が存在しているので売買等において真の時価を求めることが非常に難しくなっています。

売買,相続に当たっては売買当事者及び相続人自身がその不動産の真の時価を把握できてなく
業者及び税理士の言いなりで売買、相続して大損しているのが多々見受けられます。

 不動産は種々の類型、個別性を保有しているので真の時価の把握は不動産鑑定士でも難しい状況です。
このようなバブル状態の中で真の時価を求め、後で後悔しない為にも業者及び税理士に持っていく前に
不動産鑑定士に相談して下さい。

本鑑定前の不動産価格調査、意見書(セカンドオピニオン)で概算価格が把握出来ます。


不動産売買する場合(同族会社間、親族者間売買を含む)売却不動産の真の時価を把握する為の安価な報酬での不動産価格調査(簡易評価)をお勧めします。

土地等の不動産を購入する場合は若干の費用は掛かりますが現地に同行し、その購入予定不動産価額が適正な時価の範疇に入っているかどうかを確認する為の不動産価格調査、セカンドオピニオン調査をさせて頂いています。

以前、戸建て住宅購入予定者が業者の言いなりになって購入直前に相談来られました。真の時価を把握する限り大幅な割高不動産でしたが、同行し、割高不動産を購入前でストップすることができました。その後、適正な不動産を購入出来たと大変喜ばれています。
 

(相続関係)

相続土地の時価は法的には、不動産市場で正常な取引事情で売買が成立する可能性のあると定義されていますが、相続申告不動産案件に限っては担当税理士は国税当局が作成した簡便的な評価方法で(相続税路線価方式等)で求めた土地価格を「相続用のみなし時価」に置き換えて評価されています。

ですから不動産によってはこの「みなし時価」は不動産の真の時価と乖離して大損してしまうことを知っておいて下さい。

よって、担当税理士はこの簡便的評価方法しか適用できません。相続税申告業務は税理士しかできませんが、不動産鑑定士並みの評価技術能力は持っている税理士は少ないです。

税理士を選任する場合は必ず不動産鑑定士とタイアップし、アドバイスを受けているかどうかを確認して下さい。

税理士の選任が命取りになってしまいます。


全てとは言わないまでも、相続担当税理士の評価の知識、技術力等の不足の為に相続税申告、遺産分割で真の土地の時価が把握できてないことから本来はもっと安い土地価格で評価すべきものを高い土地価格で評価されています。また税務所の追認調査を回避するために意図的に税法上の特例での減額をしない評価をされているケースが非常に多く見受けられます。

このことが、相続人に多大な相続税の支払いをさせる原因及び争続やび裁判の原因にもなっています。

相続人は信頼おける担当税理士に依頼しているのだからまさかこのような状況になっているとは思っていませんでしょうが、非常にまづい状況に置かれているのは事実です。

それを裏付ける根拠がこれです。
相続税還付制度(相続後5年以内であれば再評価、再申告すれば相続税が還付される)を専門に業務している税理士が言うには「この制度を利用している70~80%の方は還付されている」と自慢げに話されています。
不動産鑑定士の私はあきれてものがいえません。


要は、当初の相続申告での税理士の主に土地の評価が適正な評価がされていなかったことを暴露しています
真の時価評価を専門とする不動産鑑定士としてはこのような現状を打破するために頑張っていきます。


税理士の方々へ

相続税申告は税理士業務ですから税理士が中心に業務展開してもいいのですが、上記のようなことが多いので税理士は相続不動産の評価を相続税路線価方式等の税務評価に固守することなく、物件によっては不動産鑑定士のアドバイスを受けて市場時価の把握をするなり、更には不動産鑑定評価、不動産価格調査、セカンドオピニオンを併用して対応された方が最善であります。

現状のままですと相続人からの損害賠償の請求をされてしまいますので注意をした方が良いです。


相続人の方々へ
相続不動産は高額です。その不動産の評価いかんによって節税額が異なってしまいます。
税理士も多いですが相続専門の税理士は少ないです。ですから安易に税理士に委託するのではなく、そのその税理士が本当に相続の実務に精通しているかどうか、不動産鑑定士とタイアップしているかどうか等を見極めて委託しないと上記のような問題に陥れられてしまいます。


ではどうしたらいいのでしょうか

幣事務所では相続に精通した税理士等の専門家と業務提携していますので、相続税当初申告、相続税申告後の相続税還付申告の場合は幣事務所に相談して下さい。

相続不動産相談センター(運営栄光神奈川鑑定)
    不動産鑑定士 不動産カウンセラー
     田邉 勝也
    TEL : 044-589-5436
      090-9564-6121
  mail   : k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp
 


(借地権関係)

旧借地法下での借地権・底地に関する問題は地主及び借地人の世代が変わったことで、親からの借地権・底地を引き継いだが、実務的な知識の修得が 出来てないことからお互いが自己主張し合いトラブルになっている関係が多くあります。

(サイト立ち上げ理由)
借地権にしても総合的なアドバイスができる専門家との関係が出来ていれば、問題解決が出来ているのですが、その道の専門家の人選を誤っていることから的確な判断が出来ず、結果的にはトラブルになっていることが多いのです。

そこで、真の時価評価、総合的なコンサルもできる不動産鑑定士、不動産カウンセラーとしてこのまずい状況を打破する為にこのサイトを立ち上げました。


長い経験と実績を持つて神奈川県川崎市で業務展開しています相続及び借地権・底地専門の相続不動産相談センターの(運営、栄光神奈川鑑定)不動産鑑定士・不動産カウンセラー 田邉勝也が皆様の立場に立ってお悩みを解決させて頂きます。


 

相続でこんなお悩みはありませんか
相続・借地権専門不動産鑑定士がお答えします。

  • 相続不動産(実家)をどう対処したらよいかわからない
  • 高額な相続税は相続税還付制度を適用すると戻ってくるのか
  • 相続税路線価方式で求めた価格は不動産の真の時価なのか
  • 顧問税理士に相続申告をお願いしているが、本当に適正な相続手続き、相続不動産の評価が出来るのか悩んでいる
  • 相続人間で円満相続、遺産分割をする方法はあるのか
  • 貸地をどうしたらいいか。生前対策を教えて下さい
  • 相続不動産を鑑定評価するメリットは何なのか
  • 遺留分減殺請求をするにはどうしたらよいか

相続不動産相談センター

代表の田邉勝也です。

代表者ごあいさつはこちら

 

ホームページにお越しいただき、真にありがとうございます。相続不動産相談センターを運営する栄光神奈川鑑定の代表、動産鑑定士、不動産カウンセラーの田邉 勝也(タナベ カツヤ)です

 

当センターでは、経験豊富な不動産鑑定士が、相続の土地・家屋等の不動産を中心に相続税路線価方式では求めきれない特殊な不動産旧借地法下での借地権及び貸地(底地)を適切な鑑定評価手法を用いて鑑定評価して真の時価の評価、コンサルを行っています 

 

相続不動産、借地権・底地の実勢時価を把握するにはプロである不動産鑑定士でも悩みます。相続不動産の真の時価を求められない税理士さんは簡便法である税務評価で求めた価格を相続税法上の「みなし時価」として採用し評価しています。

 

税理士さん、相続人の方々、不動産鑑定士の不動産鑑定評価で求められた土地価格が真の時価であることを知って下さい。

全ての税理士ではないが、相続税路線価等の税務評価一辺倒な捉え方をし、不動産鑑定士のアドバイスを受けず、物件によっては鑑定評価を併用しないので真の時価から乖離した価格での評価をしています。

 

 

相続財産のうち特別な個別的減価要因がある土地(大規模な土地、不整形地。道路接道不足地等)をこの相続税路線価方式で求めてもその減価要因の減価率が画一で小さいので、実勢価格まで落としきれず本来の真の時価と乖離した価格での高値評価になってしまい、結果的には無駄な税金を支払わざるを得なくなっているのです。

 

相続税申告及び税務評価は税理士の業務ですので、不動産鑑定士の私は税務申告部分は介入はしません。

 

税務評価で真の土地の時価が求めきれない場合は不動産鑑定士である私は相続に強い税理士等の専門家と提携して相続を総合的観点から皆様の立場に立って支援させて頂いています

 

地元・川埼市を中心とした神奈川県、東京都・千葉県・埼玉県など近隣のエリアを主な業務対象地域とし、皆さまのご相談をお受けしています。どうぞお気軽にお問合せください。

                      

     相続不動産相談センター(運営 栄光神奈川鑑定)

      不動産鑑定士 不動産カウンセラー 田邉 勝也

        TEL 044-589-5436 

            090-9564-6121

         mail  k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

 

 


当センターの特徴

相続不動産を不動産鑑定士の鑑定評価で円満相続

 

相続した不動産特に土地等の評価には、相続に関する税務的、法律知識はもちろん、不動産マーケット情報を踏まえ不動産鑑定評価の知識など、専門的かつ多様的な知鑑定識及び実務経験が必要であります。

 

当センターでは、実務経験豊富で実績がありかつ専門知識を持った不動産鑑定士が相続不動産を税理士等の専門家では導き出せない的確なアドバイスと時価評価をさせて頂き、ご相談者が総合的に満足できる相続に向かって対応させて頂きます。

 

そして税理士・弁護士・司法書士などの専門家ともタイアップして、皆様の遺産相続をサポートさせて頂きます。

 

 

相続した土地・家には、そこに住んできた人や家族が築いてきた歴史があり、相続は先祖からの生きざま。相(スガタ)までも引き継ぎます。

相続税の計算だけでは割り切れない様々な思い出がそこに凝縮していますので相続人の立場になって真剣に対応させて頂きます。

もちろん、相続不動産のアドバイス及び時価評価は評価のプロとして専門的かつ客観的な評価手法を適用して行います。

 

そして、被相続人の残された家族への思いを尊重し、これからの生き方の中で相続不動産とどう関わっていくべきか等を家族と生前から良く話し合い、最良なプランをもって丁寧に対応させて頂きますので安心してご相談下さい。

 


40年の実績を持つ、相続・借地権を得意とする不動産鑑定士が税理士等の他の専門家とタイアップしての対応させて頂きます。

学生時代から不動産鑑定及びコンサルの興味を持って勉強し、国家資格を取得、卒業後不動産鑑定及び不動産コンサルの専門シンクタンクに就職して多くの実績、経験をしました。

その後、不動産鑑定士として40年の実績を持って相続をはじめとし、貸地・借地などに特化した専門家として活動する為に独立し現在に至っています。

 

近年は特に相続及び借地権についてのご相談が増えております。それは相続税法の改正があり、今まで考えていなかった方々が他人事でなくなり真剣になった結果と思います。

しかし相続に関して手続き上の事、相続財産の価格の評価等を含めて誰に相談し、実行してもらったらいいのか困惑している方々が多いです。

 

幣センター(運営栄光神奈川鑑定)では相続不動産及び借地権等の時価評価、コンサルを中心に他の資格者タイアップしてのサービスをさせて頂いています。

 

 

安価な報酬、敏速な対応

本来の外部(裁判所、税務署、金融機関等)に提出目的の正規の不動産鑑定評価以外に内部での価格判断をする目的の簡易評価の不動産価格調査報告書が本鑑定であると費用が嵩むので簡易評価の依頼が増えています。

幣事務所もこの要望に応え安価な報酬で対応させて頂いています。

更地の評価から自用の建物及びその敷地、借地権付き建物等の種別・類型によって評価作業量が異なるので報酬は異なりますが本鑑定評価の報酬料に較べ安価であります。ご依頼者のご要望を良くお聴きし誠意を持った対応をさせて頂きます。

 

 

相続、借地権・貸地の専門家 の不動産鑑定士による「相続不動産問題解決セミナー」の開催

(2月開催〉

 開催日時 :平成31年 5月25(土)

       13;30~15;30

会場   :川崎市川崎区小川町2-7

アイビータワー 5階Xフロアー川崎

 

テーマ    :40年ぶりの民法改正(遺言

       所のワープロ化、法務局へ

       の保管可能、配偶者の財産

       居住権新設等)

     :相続不動産の評価の仕方

     :正しい遺言書の作り方

     :相続借地権・底地の諸問題

     :相続税還付制度

     :今後の不動産市場について

 

主催 講師

  栄光神奈川鑑定   不動産鑑定士

  円満相続遺言支援士 田邉 勝也

   TEL 044-589-5436

   FAX 044-589-5437

   mail k-tanabe@kme.biglobe ne.jp

 

参加費 :無料

 

 

 

 


不動産鑑定士による借地権・借地権価格についての解説

 

 

正しい借地権・借地権価格の捉え方

首都圏の横浜市、川崎市等の都市部では、戦後の廃墟から都市化する過程で、地主は土地を貸し、そこからの地代収入を得、借地人は土地を借りて土地利用を果たしてきました。

地主としては安い地代で貸し、国の土地供給の役割の一端を果たしていました。しかし、借地人も一定期間借地し、地域に根付き貢献していること等で借地権としての権利意識が強くなったのです。

上記の状況を踏まえて借地借家法(旧借地法)も借地人保護の観点から借地の権利を守ってきたのです。そして不動産市場では借地権の流通が出始め借地権価格が顕在化するようになった経緯があります。

古くから土地賃貸借契約が存続し、賃貸借契約当事者の世代交代もあり、借地権等に対する認識度が低くなりトラブルが多く発生しています。

 

地主としては今後、貸地をどう維持していくか。相続のことも含めて検討することが重要になってきました。

借地人も同じく今後継続して借地していくのか。更新時、相続時にでもこのことを話し合うことが必要になってきています。

 

このような賃貸借関係の問題、トラブルの解消は基本的なことをしっかり抑え、勉強して双方とも相手のことを考え、円満な関係が維持できるよう心掛けることが大事であります。

円満な話し合いを進めるに当たっては賃貸借当事者が直接話し合うことも重要ですが、私共のような専門家が第三者として中に入って適切にアドバイスさせて頂く方法も最善です。

 

川崎市で生まれ育った地元川崎市に住み、借地権及び相続不動産に特化した鑑定及びコンサルに従事しています不動産鑑定士が皆様のお役に立たせて頂きます・

無料相談をしていますのでご気軽にご相談下さい

     川崎市川崎区渡田向町20-3

     栄光神奈川鑑定 不動産鑑定士 田邉勝也

     TEL 044-589-5436  

         090-9564-6121「

     mail    k-tanabe@kme.biglobe.ne.jp

 

 

借地権及び相続に関して詳しいことは下記及び左バーナーをクリックして下さい

借地権相続、川崎市の不動産鑑定士 詳しくはこちらをクリック

不動産の相続、売買等で不動産鑑定評価を利用するメリット

ご相談事例

税理士の相続不動産の調査不足の為その相続土地の価格が適正な時価と乖離してしまい結局は調停での裁判になってしまった。

Aさんの事例

相続不動産は遺言書に基づき長男が主に相続し、他の相続人は遺留分に該当する財産を相続しました、

その相続不動産を相続税申告の場合と遺留分相当価額の評価と混合し、かつ一相続人の不動産の道路接道調査不足の為本来、その接道道路は建築基準法の道路でないのに相続税路線価が設定されているからと安易に評価してしまった。

その後、相続人からの依頼で鑑定評価をした結果上記のとおり道路が建築基準法の道路でないことから当該地には建物を建築することが出来ない土地になってしまい、鑑定評価では資材置き場等の利用地としての価額と評価し大幅に価格差が生じてしまった。

よって、不動産の価格は諸々の価格形成要因を調査しませんと適正な価格は求められません。

全ての税理士の評価がこうだとは言いませんが相対的には不動産の調査は甘くその結果求める価格も時価と乖離してしまうことが多くあります。このようなことを防ぐためにも不動産鑑定士に相談して下さい。

お問合せはこちら

お問合せはお気軽に

044-589-5436

メールでのお問合せは24時間受け付けております。お気軽にご連絡ください。